0371-63215179
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作者：李美嬌律師，上海申浩律師事務(wù)所合伙人，上海市律師協(xié)會社會公益與法律援助業(yè)務(wù)研究委員會委員。專業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)與建設(shè)工程、公司治理，家事與財富傳承。聯(lián)系方式：18321662969（微信同號）。
在房產(chǎn)買賣合同中，有一種比較特殊的買受人，其購買房產(chǎn)的目的不在于居住，而是為了轉(zhuǎn)售給第三方賺取差價，此種買受人被稱為“炒房人”。
在現(xiàn)實中，炒房人為賺取差價，一般會采用兩種方式：一種方式是炒房人作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同，這種合同中往往有著比較特殊的約定：如約定買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人（如案例2、案例4）；或約定雙方辦理公證委托，即出售人委托買受人代辦房屋出售的手續(xù)（如案例3）。另一種方式是炒房人先作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同，再作為出售人將該房產(chǎn)出售給第三方（如案例4）。
上述兩種方式下的房產(chǎn)買賣合同的性質(zhì)，均是“名為買房、實為炒房賺取差價”，同時，為了避免繳稅，炒房人往往不會直接將房屋登記在自己名下，而是作為牽頭人，要求房屋出售人直接與第三方辦理房屋過戶手續(xù)。這種情況下的買賣合同是否有效，在司法實務(wù)中有不同的觀點，筆者本文對此問題進行探討。
01合同有效說
案例1：(2018)魯02民終9314號
本院認(rèn)為，本案涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某某名下，上訴人李某某與被上訴人張某1、張某2對雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》均無異議，該房屋買賣合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對當(dāng)事人具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同……張某1、張某2并無違約之處，至于其購買房屋的目的是用于炒房還是自己居住，并不影響合同效力的認(rèn)定。
案例2：(2021)粵01民終21196號
一審法院認(rèn)為，民事主體不得濫用民事權(quán)利損害社會公共利益，違背公序良俗的民事法律行為無效。國家對房地產(chǎn)市場制定的調(diào)控政策，是為了完善和保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，保護社會公共利益。陳某簽訂涉案房屋買賣合同時，不具備政府調(diào)控房地產(chǎn)市場時要求購房人應(yīng)具備的資格或條件，雖然合同中有約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，但陳某至今未披露該第三方，如果該第三方是已知的親朋戚友熟人，沒有隱瞞的必要（因為辦理過戶手續(xù)是不能避免地由賣方配合的），所以，不排除在無法過戶給陳某時，陳某尋找到合適的下家，由賣方直接過戶給下家，陳某賺取差價（按日常生活常理，陳某不可能不賺取差價，除非遇上商業(yè)風(fēng)險）。陳某的行為，一方面增加了買賣順利完成的難度和賣方實現(xiàn)合同目的的風(fēng)險，另一方面（也是最主要的），規(guī)避了國家的調(diào)控政策，擾亂了二手房地產(chǎn)交易市場秩序，損害了社會公共利益。“房子是用來住的，不是用來炒的?！比绻斡伞斑^戶給第三方”此種表面上意思自治，但實質(zhì)是逃避監(jiān)管的行為泛濫，國家的調(diào)控政策將形同虛設(shè)，損害的是社會公共利益。因此，陳某與李某訂立的標(biāo)的房屋買賣合同無效。
最終，一審法院依據(jù)《民法典》第一百五十三條第二款判令房產(chǎn)買賣合同無效。
二審法院認(rèn)為：關(guān)于爭議焦點一，涉案《房屋買賣合同》是雙方的真實意思表示，形式完備，該合同合法有效。雖然陳某在簽訂涉案《房屋買賣合同》時并不具備購房資格，但并不排除其在上述合同履行期間可以取得購房資格，再者，不具備購房資格只是涉及合同能否過戶履行的問題，并不涉及合同的效力。同理可論，涉案買賣合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，并不意味著買方最終是指令第三人作為過戶人，且即便存在有規(guī)避限購政策的嫌疑，也只涉及該條款能否支持履行的問題，并不影響涉案房屋買賣合同的效力。綜上，陳某主張涉案房屋買賣合同有效，理據(jù)充分，本院予以支持。
從上述兩個案例中可以看出，案例1明確認(rèn)為，購房目的是炒房還是居住，并不影響合同效力的認(rèn)定；換言之，該判決認(rèn)為，炒房行為不屬于《合同法》第五十二條中規(guī)定的合同無效的情形。
案例2中，一審法院認(rèn)為炒房賺取差價的行為屬于違背公序良俗的民事法律行為，故判令合同無效。但二審法院卻避開了“炒房”的概念，二審認(rèn)為，即便買賣合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，且即便買方有規(guī)避限購政策的嫌疑，也只涉及該條款能否支持履行的問題，并不影響涉案房屋買賣合同的效力。
相比較二審法院的意見，筆者更加認(rèn)同一審法院的意見。
02合同無效說
案例3：(2021)蘇0891民初1740號
本院認(rèn)為，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。房屋買賣合同系出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。本案中，被告作為房地產(chǎn)機構(gòu)的從業(yè)人員，比一般人更多了解房地產(chǎn)的交易政策和交易程序。被告與原告簽訂的《房屋買賣三方合同》未約定房屋過戶條款，而是在合同附加協(xié)議中約定辦理公證委托。原告在合同簽訂后亦按被告要求辦理了公證委托手續(xù)，委托被告代為辦理房屋出售的相關(guān)手續(xù)。在案涉房屋具備過戶條件時，被告亦未要求原告辦理房屋過戶手續(xù)，還向原告出具《情況說明》表示購買人要求暫不辦理過戶手續(xù)，由此可以認(rèn)定被告不具有購買房屋的交易目的。同時，該行為明顯存在通過過戶公證等方式規(guī)避稅收，侵害國家利益，構(gòu)成以合法形式掩蓋非法目的的合同無效情形，案涉合同應(yīng)屬無效，對原告主張確認(rèn)《房屋買賣三方合同》無效的訴訟請求，本院予以支持。據(jù)此，依照《合同法》第五十二條之規(guī)定，法院判決該合同無效。
案例4：(2020)贛0602民初1806號
本院認(rèn)為……第二，關(guān)于《售房協(xié)議》的效力問題，該協(xié)議中約定：“為了減少過戶費用，房屋產(chǎn)權(quán)由甲方牽頭直接從姜某過戶到乙方戶頭”，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。原告李某從姜某、章某處受讓該房屋，再轉(zhuǎn)讓給被告滕某，即兩次房產(chǎn)交易，均應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費，但該協(xié)議約定由姜某直接將房屋過戶給被告滕某，意圖逃避稅費，明顯違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定，違背了國家稅收政策，履行協(xié)議將導(dǎo)致原告李某在未依法繳納稅費的情況下獲取不動產(chǎn)收益，必然損害國家利益，原、被告之間簽訂的《售房協(xié)議》，系雙方惡意串通，損害國家利益的合同，且符合以合法形式掩蓋非法目的的情形，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
筆者認(rèn)為，從案例3、案例4可以看出：
1、兩案的共同點在于，炒房人不會將自己直接登記為房產(chǎn)的權(quán)利人，其承擔(dān)的是“牽線搭橋”的角色，在其牽線下，由房產(chǎn)出售人與第三方直接辦理過戶登記，這樣做的目的在于規(guī)避稅費；
2、兩案的區(qū)別在于，案例3是通過“公證委托”的方式，案例4是通過“房屋產(chǎn)權(quán)由炒房人牽頭直接從房產(chǎn)權(quán)利人過戶到第三方”的方式，實際上，案例2的合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，與案例4中由炒房人牽頭過戶的方式如出一轍；
3、上述兩案中的房產(chǎn)買賣合同均被判令無效，其法律依據(jù)在于：炒房人不具有購買房屋的交易目的，其交易目的在于通過買賣房屋賺取差價；在此基礎(chǔ)上，無論是通過過戶公證（公證委托）的方式，還是指定第三方過戶的方式，都違背了國家稅收政策，損害了國家利益。炒房人的行為，違反了原《合同法》第五十二條之規(guī)定，也違反了《民法典》第一百三十二條、第一百五十三條第二款之規(guī)定，故無論適用新法還是適用舊法，其簽訂的房產(chǎn)買賣合同均為無效。
03部分無效說
司法實務(wù)中，筆者還遇見過判令房產(chǎn)買賣合同部分條款無效的情形。有的判決認(rèn)為：房產(chǎn)買賣合同中約定，買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人的，其目的在于買受人在受讓房產(chǎn)后再次轉(zhuǎn)讓第三方時，由房產(chǎn)的權(quán)利人直接將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給第三方，這樣買受人就可以逃避繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費，因此，該種約定違反相關(guān)的稅收法律規(guī)定，應(yīng)屬無效；但合同其他條款不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗，屬合法有效。
對于此種“折中說”，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)買賣合同中約定“買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人”之類的條款的，該條款即為整份買賣合同的核心所在，該條款明確了炒房人購買房屋的真實意思表示是為了賺取差價，在賺取差價的過程中還同時逃避了繳納相關(guān)稅費；換言之，整份合同存在的基礎(chǔ)和意義都建立在該條款之上，故而筆者認(rèn)為，在“名為買房，實為炒房賺取差價”的情形下，應(yīng)為整體合同無效，而非部分條款無效。
04歸納總結(jié)
筆者認(rèn)為，（1）從法律層面看：《民法典》實施之前，炒房人賺取差價的該種行為主要觸犯了《合同法》第五十二條中的“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”、“違反法律的強制性規(guī)定”；《民法典》實施后，該種行為主要觸犯了《民法典》第一百三十二條“損害國家利益、社會公共利益”，第一百五十三條“違反法律的強制性規(guī)定”、“違背公序良俗”之規(guī)定。
（2）從社會影響面來看：回歸到前言部分中炒房人為賺取差價采取的兩種方式，在第一種方式（雙方在房產(chǎn)買賣合同中約定買受人指定第三方過戶或約定公證委托）下，如果合同順利履行，那么炒房人（買受人）就能賺取差價；如果出售人中途反悔不愿再繼續(xù)履行合同，在合同有效的前提下，炒房人還可以向法院起訴主張出售人支付違約金。故在合同有效的情況下，炒房人實質(zhì)上是穩(wěn)賺不賠的。可以看出，炒房人的這種投機行為實則損害了社會公共利益，也違背了社會主義核心價值觀。
（3）從節(jié)約司法資源、減輕訴訟負(fù)擔(dān)的角度來看：
炒房人的一系列行為，實際上是通過簽訂房產(chǎn)買賣合同，變相利用法院的司法資源來保障其利益的實現(xiàn)。如在前言部分描述的第二種方式下，炒房人作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同（合同1）后，其為了將房產(chǎn)出售給第三方賺取差價，往往會在出售人不知情的情況下代替真正的出售人與第三方簽訂房產(chǎn)買賣合同（合同2），此時合同2的性質(zhì)還涉及到無權(quán)代理的問題，在這種情況下，炒房人先后作為買受人、出售人簽訂了兩份合同，客觀上使得案件的認(rèn)定更加復(fù)雜（如案例4），在合同履行過程中很容易發(fā)生糾紛。無論哪一方提起訴訟，客觀上都占用了司法資源，加重了訴訟負(fù)擔(dān)。
綜上，筆者認(rèn)為，“名為買房、實為炒房賺取差價”的房產(chǎn)買賣合同應(yīng)屬無效。
本文法條鏈接：
《民法典》第一百三十二條 民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益。
《民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。
《城市房地產(chǎn)管理法》第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
《合同法》（已于2021年1月1日失效）第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
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主編：靖力
責(zé)編：林慧
審核：王雅玉 陳麗娟 劉逸凡
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